住宅ローン 変動金利

住宅ローンの変動金利は今、選ぶべきか？ 勢い増す選択肢の真実と賢い組み方

日本の住宅ローン市場において、「変動金利」は常に大きな注目を集めるキーワードです。金利が低い時期には圧倒的な人気を誇りましたが、世界的な金利上昇局面において、その選択は再び多くの人の頭を悩ませています。

「今から住宅ローンを組むなら、変動金利と固定金利、どっちがお得？」

この問いに対する答えは、一概にどちらが良いとは言い切れません。しかし、多くの専門家や経済アナリスト、そして実際の借り手たちの声を集めることで、より賢い選択肢が見えてきます。この記事では、住宅ローンの変動金利に関する最新の動向を専門家の試算や実際のケースを交えながら、詳細に解説します。

変動金利の最新動向：今、市場はどう動いているか？

住宅ローンにおける変動金利とは、市場金利や長期金利の変動に応じて、返済額が見直される仕組みです。現在、日本銀行がマイナス金利政策を解除したことを受け、長期金利は上昇傾向にあります。この影響で、金融機関が提供する変動金利の優遇金利も、緩やかに上昇基調をたどっています。

メリット：圧倒的な「支払額の軽さ」と早期返済への柔軟性

変動金利が支持される最大の理由は、_fixed金利（特に長期固定）に比べて、当初の支払額が显著に低い点にあります。

例えば、變動金利タイプの住宅ローンは、固定金利に比べて金利が低く設定されることが多く、月々の返済額を抑えることが可能です。この差は大きく、例えば35年間のローンを組む場合、当初の返済負担を数万円単位で軽減できるケースもあります。

Yahoo!ニュースで公開されたプレジデントオンラインの記事[2]でも、FP（ファイナンシャルプランナー）による試算が紹介されています。金利上昇リスクを背負う変動金利ですが、その分「元金」を早く減らせる点が大きなメリットとして挙げられています。月々の返済額のうち、利息部分が少ない分、元金の返済に充てられる割合が高くなるため、長期的に見れば利息の総額を抑えられる可能性があります。

リスク：金利上昇による「返済額の増加」と心理的負担

一方で、変動金利のリスクは誰もが知る通りです。市場金利が上昇すれば、返済額も増えます。

金融機関のルールでは、変動金利は通常、年に2回（4月と10月）見直されます。また、返済額は5年ごとに見直される「スライド方式」を採用しているケースが多く、5年経過後の返済額が急増する可能性があります。

MSNに掲載された元国税専門官の記事[3]では、「借金は悪」という固定観念が貧乏を生むと指摘していますが、一方で住宅ローンの繰り上げ返済については「絶対NG」と断言するなど、借金のテクニカルな活用法が議論されています。変動金利は、金利上昇リスクを背負う代わりに、手元のキャッシュを柔軟に活用できる点で、資産運用との組み合わせが鍵となります。

専門家が試算する「絶対損しない住宅ローンの組み方」

では、具体的にどう組めば良いのでしょうか。ここでは、専門家の見解を元に、具体的な戦略を整理しました。

1. 「変動金利」と「固定金利」のミックス戦略

多くのFPが推奨するのは、すべてを変動金利に頼るのではなく、バランスを取る方法です。

例えば、借入額のうち「変動金利で50%」「固定金利で50%」などと分けることで、金利上昇時のリスクを分散できます。特に、長期的な収入の見通しが立たない自営業者や、子育て世代に向けたライフプランを立てる人にとっては、全額変動はリスクが高すぎます。

2. 無理のない借入額と頭金の確保

変動金利を選ぶからこそ、借入額は保守的に設定することが重要です。現在の金利状況だけでなく、将来金利が1%〜2%上昇した場合でも返済できるかをシミュレーションしておく必要があります。

また、頭金を多めに用意することもリスクヘッジになります。借入額が減れば、金利変動による影響の絶対額も小さくなります。

3. 繰り上げ返済の活用法

前述のMSN記事[3]では、繰り上げ返済について「絶対NG」という極端な意見も紹介されていますが、これはあくまで「機会損失」を懸念したものです。変動金利でローンを組んだ場合、手元に余剰資金があるとき、少しでも元金を減らす繰り上げ返済は、心理的・経済的に大きな安心感につながります。

特に変動金利は、元金が減れば減るほど、支払う利息の額も減少します。金利上昇局面では、元金を早期に減らすことが、返済額の増加を抑える最適策となります。

なぜ今、「持ち家派」と「賃貸派」の議論が再燃しているのか？

au Webポータルの記事[1]では、「持ち家派」VS「賃貸派」というテーマで、街頭取材と専門家への取材が行われています。この議論は、単なる住宅の形態の違いではなく、資産形成の方法そのものを問うものです。

持ち家の選択と変動金利の関係

変動金利を含む住宅ローンを組んで持ち家を購入するメリットは、家賃が「dead cost（死に金）」ではなく、資産形成（元金返済）に回る点です。また、固定資産税や修繕費はかかっても、長期的に見れば資産として残る可能性があります。

しかし、賃貸派の主張する「自由度の高さ」や「突発的な修繕費用のリスク回避」も、現代のライフスタイルにおいては重要視されています。

au Webポータルの街頭取材[1]では、121人の一般人と住まいのプロ8人の意見が収集されています。この結果から浮かび上がるのは、単なる経済的合理性だけでなく、「自分の居場所」という心理的価値の差です。変動金利という「リスク」を背負ってでも、自分の家を持ちたいという気持ちと、賃貸で手軽に生活したいという気持ちの間で、多くの人が揺れ動いています。

変動金利を選ぶ際の具体的なシミュレーション

実際に数字で見てみましょう。仮に3,000万円を35年で借りる場合を想定します。

• パターンA：変動金利（0.8%程度）

  • 当初の月々返済額：約82,000円
  • 金利が2.0%に上昇した場合の月々返済額：約95,000円～100,000円（スライド制限あり）

• パターンB：固定金利（1.5%程度） *